产业链在脱钩，高科技在脱钩……万万没想到，房地产也开始“脱钩”了！

在国际投资者眼中，悲剧的溃败正在发生。

中国的民营房企们，正在上演一幕史无前例的大撤退！

6月，海伦堡撤退，朗诗撤退，俊发撤退！

7月，三盛撤退，首创撤退，时代中国撤退！

8-10月，合景泰富撤退，旭辉撤退，佳兆业撤退，富力撤退，新城撤退，中骏撤退！

11月，碧桂园也宣布撤退了！！！

这是触目惊心的一幕。

在全世界的目光中，中国民营房企以一种并不体面的方式，宣布退出舞台中央。

他们宣布，主动撤销与国际评级机构惠誉、标普、穆迪的合作，与国际资本市场彻底“脱钩”！

其中，固然有不少爆雷房企，实在无法支持。比如恒大、佳兆业、阳光城等，但也不乏旭辉、新城这样的示范性房企。

据不完全统计，去年下半年至今，已有约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。

大家的诉求只有一个：我要退出！

其中，最引人注目的无疑是曾经的宇宙第一房企碧桂园。

11月8日，标普发布报告称，应碧桂园公司的要求，撤销其发行人信用评级。紧接着第二天，碧桂园公告称与惠誉友好协商，主动撤销了其信用评级。

两天时间，两家国际评级机构，虽说是“和平分手”，依旧在业内掀起了轩然大波。

曾经被房企奉为“香饽饽”的国际信用评级，为何突然成了洪水猛兽？

民营房企的大撤退，姿态为何如此坚决？背后又是怎样的一场楼市风暴？

背后大有玄机。

如果用最简单的一句话来概括，那就是：

现在的境外融资环境，对中国民营房企来说，真的是充斥着满满的恶意！！！

就在这两天，银保监会郭主席在2022年金融街论坛上还说：

最近一段时期，海外媒体持续炒作中国“房地产危机”和“建筑业衰落”……

去年下半年开始，中国房企就不断遭到国际评级机构的“落井下石”。

据统计，这些评级机构几次大规模下调房企评级，次数累计已经超过了250次之多！！！

要知道，这些房企都是上市公司，很多还是在港股上市，市场波动极为剧烈。

每一次下调，都会在市场上掀起腥风血雨。

对房企而言，一旦评级被下调，意味着机构不看好其未来发展前景，会在市场引发连锁反应。

机构不敢借钱给你，融资触礁；

购房者不敢买你的房子，回款困难；

股民也选择抛售手上的股票，市值进一步暴跌。

这么一而再、再而三地折腾，不死也得脱层皮啊。

一般来说，触发机构下调评级的主要原因是“房企经营困难”。债务违约，就是常见导火索。

如果一家房企爆雷，出现了债务违约等恶性事件，那么机构动手下调其评级，我们也无话可说。

但是！！！

有的时候，中国房企并未出现公开市场违约或者明显的暴雷事件，却被频繁下调评级。

是可忍，孰不可忍。

比如示范房企旭辉，就是被“坑惨了”的典型。

今年8月，旭辉老板林中在中期业绩会上表示：到2022年底，旭辉境内外已不存在刚性兑付债务。

然而，在接下来的一个多月里，旭辉却接连遭到了三大评级机构的集体下调，直接触发了部分债务的提前还款，短期内资金压力剧增，导致最后无奈展期。

旭辉这样的情况，并不是个案。

所剩无几的优质房企，甚至已经成了境外资金做空套利的“活靶子”。

今年8月，“民企标杆”龙湖遭遇瑞银做空，股价一路暴跌16.4%至20.90港元，股价一度创下近年新低。

一天蒸发了超200亿港元的市值，相当于跌掉了一个恒大。

眼见“模范生”绷不住了，市场一片哀嚎，整个地产板块都跟着跌。龙湖紧急出手干预，股价才回到了跌前水平。

在风声鹤唳的国际市场上，房企真的是受够了，再也不想被折腾了。

“脱钩潮”就是由此而来。

所以，民营房企们之所以出此下策，其实也是壮士断腕，迫不得已。在生死面前，自救是第一位的。

而且，退出国际评级，对他们来说，也是极为惨重的损失。

要知道，对于资金密集型的房企来说，国际融资市场非常重要，能够提供比较便宜的资金，支持企业的持续发展。

就在不久前，民营房企还十分依赖境外融资，因为门槛更低，规模更大，成本也相对境内融资更低。

而国际评级，就是他们在境外融资所必须的“信用背书”。

来自三大国际信用机构的高评级，不仅意味着境外融资的通道打开，而且意味着更容易借钱，能借到更多钱，借到更便宜的钱。

有位TOP30房企的副总裁曾说过：

“评级的目的很清楚，如果有好的评级，就能顺利发债，融资成本基本与评级级别相一致。”

对于评级高的房企，连境内投资机构也会给几分薄面。

那时候，开发商经常宣传自己的评级有多高。“xx机构连续几年给出最高评级”，说出去倍有面儿。

可惜，当时的蜜糖，已经变成了今日的砒霜。

随着楼市进入下行周期，坏消息不断，房企爆雷经久不息，境外融资通道基本被堵死了。

今年上半年，中国境外房地产美元债券发行量，相比去年暴跌77.2%。

今年5月，近年来首次出现单月没有房企进行境外债券融资的情况。结果到了10月，房企境外融资二次“挂零”。

从现实发债角度考虑，信用评级已经成了鸡肋。

但是，短期来看无利可图，不代表长期就可以完全放弃国际信用评级。不断开放的中国市场，离不开与国际接轨的信用体系运行。

民营房企们拆掉了这枚绑在身上的“不定时炸弹”，只是为了片刻喘息罢了。

当下的中国楼市，地产行业的大洗牌仍在继续。

幸运的是，进入11月以来，民营房企终于感受到了久违的春天。

风向彻底变了，几乎每天都有好消息传来。

上周发布的“金融16条”，堪称史诗级救市大招。对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，打通了民营房企境内融资的任督二脉。

看得出来，房企们急需的救命钱，正在快马加鞭送到他们手上。

不过，对于普通人来说，这些“主动”退出国际信用评级的房企，仍然在ICU里挣扎，风险是相对比较大的。

如果我们参考国际机构的评级，就能够发现，最优秀的那一批房企，仍然好好地在里头待着。

以穆迪的评级为例，截至10月27日，在50强房企中，万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂这7家房企还保持“投资级别”评级；

相对应的级别中，标普仅剩万科、中海、华润、保利、龙湖、金茂这6家；

惠誉仅保留万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂、首开、华发这9家。

这意味着，这些开发商无疑是目前比较安全的，更加值得信赖。

而那些从国际市场上狼狈撤退的房企们，想要重返舞台中央，日子可能就遥遥无期了。